Перепланировка: теория и практика

Жители любых стационарных домов (и  хрущевок, и  элиты, и  даже собственных одноэтажных) имеют одну общую проблему, от  которой счастливо избавлены обитатели шалашей, чумов, яранг и  прочего переносного жилья. Она заключается в  том, что перепланировка таких помещений требует проведения экспертизы и  получения разрешений. Возможно, наиболее остро эта проблема встает перед обладателями квартир комфорт - и  бизнес-класса: они быстро богатеют, быстро меняют свои представления об удобстве жилья, но  при этом все-таки относительно ограничены в  средствах  и  не  могут легко поменять старую квартиру на  новую, более шикарную.

«Правильное» жилье  - 2007

Нужно отметить, что единого критерия принадлежности квартиры к комфорт - или бизнес - классу (кстати, это не одно и  то же) пока не выработано. «Бизнес-класс, - рассказывает генеральный директор АН "Бекар" Ирина Гудкина, - каждый риелтор определяет по-своему: это квартира с определенным набором функций, делающих ее удобной для проживания делового человека, - еще не элита, но уже не комфорт. Основные критерии  - функциональная планировка и расположение рядом с метро: просто доехать до работы, центра города, железнодорожного вокзала и аэропорта. То есть квартира должна находиться в центре жизни. Все должно быть удобно и под рукой. Главную роль играет местоположение».

В ходе опроса петербургских строительных и риелторских компаний нам удалось составить следующий перечень характеристик, обязательных для комфортного жилья.

1. В прихожей должно быть достаточно места для того, чтобы хозяева и гости могли снять и повесить верхнюю одежду, а также расположить обувь.

2. В соответствии с количеством членов семьи и их стилем жизни необходимо зонировать внутренние помещения  - кухню, гостиную, спальни, санузлы, подсобные помещения. Связаны между собой зоны могут быть по-разному: либо соединяться буферным пространством, например, коридором, либо переходить непосредственно одна в другую. При этом в современном жилище наличие длинных коридоров или связующих холлов считается минусом, так как эти зоны нефункциональны и только отнимают метры от жилой площади.

3. Кухня должна иметь достаточную площадь для того, чтобы выполнять также и функции столовой; спальни должны располагаться как можно дальше от шумных общественных зон.

4. Родительская спальня должна иметь собственный большой санузел; еще один (второй или третий), меньший по площади санузел считается «гостевым» и проектируется ближе ко входу в квартиру.

5. Приватная и гостевая зоны должны быть четко разделены.

Когда нужна перепланировка

К неудачным планировкам, по мнению специалистов, можно отнести помещения с длинными коридорами, занимающими большую площадь, квартиры площадью свыше 50 кв. метров, имеющие только один санузел, а также планировки с  маленькой кухней. Крайне неудобны проходные комнаты. Серьезный минус для общего комфорта жилища  - прямое соседство (дверь в дверь) кухни и туалета. Также неудачным считается расположение единственного санузла в  противоположном от  входа  конце квартиры.

Планировка жилья  - серьезнейший вопрос, в  котором  к тому же  имеется ряд малозаметных, но очень важных моментов. Например, при планировке необходимо придерживаться целого ряда норм, влияющих  на  безопасность жилища. Кроме того, некоторые нормы при планировке жилых помещений закреплены законодательно, и  их  необходимо согласовывать и  фиксировать документально.

Перепланировку можно организовать как на стадии строительства дома, так и после его сдачи госкомиссии. Заместитель генерального директора компании «Петербургская Недвижимость», входящей в единый холдинг с компанией Setl City, Олег Пашин говорит: «В домах, построенных Setl City, а также в других жилых комплексах в  сегменте типового жилья, где мы продаем недвижимость (порядка 40  застройщиков), перепланировки в квартирах производятся только после сдачи дома госкомиссии.

Дело в том, что перепланировка  - это внесение изменений в  рабочую документацию, и  при ее проведении необходимо заново согласовывать проект. В любом случае, если покупатель хочет изменить планировку квартиры, мы предлагаем ему это осуществить после сдачи дома в эксплуатацию, даем координаты соответствующих инстанций и т. д.».

Иной подход у компаний, которые специализируются именно на строительстве домов комфорт- и элиткласса. Например, у компании «Возрождение Санкт-Петербурга» есть специальный отдел, который занимается перепланировками для покупателей, в  том числе и  до сдачи дома в  эксплуатацию. В «ЛенСпецСМУ» создан департамент комплексной доработки недвижимости. Его директор Лариса Забоева настоятельно рекомендует новоселам заниматься перепланировкой именно на стадии строительства. Это самый дешевый способ: жилец оплатит работу застройщика по смете строительно-монтажных работ (СМР), составленной для данного объекта, а  после его сдачи получит уже готовый паспорт квартиры. Ему не придется никуда ходить и тратить время на долгие согласования, а после этого оплачивать новый цикл СМР по разбору и демонтажу «старого» и возведению «нового».

Что является перепланировкой?

Согласно Жилищному кодексу РФ (часть I, гл. 4, ст. 25), «перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения».

Таким образом, любое изменение плана квартиры является перепланировкой. Перепланировка проводится по рабочему проекту, в  котором прорабатываются технологические решения, санитарные, пожарные требования, требования к  производству работ и  прочее. В отличие от  дизайн-проекта, рабочий проект менее красочен и  понятен обывателю, но он содержит необходимую информацию для инспекторов контролирующих организаций (Роспотребнадзора, пожарного надзора)  и  для  производителей работ, то  есть тех людей, которые будут непосредственно воплощать в  жизнь то,  что отражено в  проекте.

В  рабочем проекте детально прорабатываются архитектурно-планировочные, технологические решения, требования к производству работ, монтажные схемы и т. д. От качества готового проекта зависит, согласует ли его комиссия или нет, а также уровень выполненных по этому проекту работ. Поэтому делать рабочий проект может только организация, имеющая государственную лицензию. Она несет юридическую ответственность за принятые в проекте решения.

Что можно, а что нельзя перепланировать?

Однозначно ответить на этот вопрос может только специалист, так как необходимо учитывать множество факторов в каждом конкретном случае. Обобщенно можно выделить несколько наиболее распространенных случаев:

-объединение туалета с ванной, если их разделяет не несущая перегородка; увеличение санузла за счет площади коридора или кладовой;

-организация кухни-столовой за счет сноса части перегородки между кухней и комнатой;

-объединение двух и более комнат в одну, если их разделяют не несущие перегородки;

-демонтаж или организация нового встроенного шкафа, кладовой. 

Ни  в  коем случае нельзя устраивать санузлы и  кухню над комнатами нижерасположенной квартиры; отгораживать  и  присоединять места общего пользования (к коим относятся лестнично-лифтовые площадки, колясочные, общедомовые вентиляционные, чердаки, неэксплуатируемые подвалы и т. д.).

Из каких этапов состоит согласование перепланировки?

1. В первую очередь необходимо разработать проект перепланировки (выполнить его должна организация, имеющая государственную лицензию). В некоторых случаях до принятия решения о проектировании может потребоваться провести обследование с выдачей официального заключения.

2. Далее необходимо разработанный по всем действующим нормам проект согласовать в  Межведомственной комиссии (МВК), а  до  этого предварительно согласовать с Роспотребнадзором, пожарным надзором и  другими инстанциями по  необходимости.

3. После получения официального заключения от  МВК можно приступать к производству работ.

4. И, наконец, когда работы будут выполнены, нужно заказать в  ПИБе переобмер квартиры, а также представить уже готовую квартиру МВК. Если все работы выполнены в соответствии с проектом, МВК выдаст акт ввода в эксплуатацию.

Только с этого момента перепланировка считается официально узаконенной. Важно также обратить внимание, что деятельность, связанная со строительно-монтажными работами, подлежит обязательному лицензированию. Соответственно, инспектор МВК потребует предъявить копию лицензии организации, выполнявшей работы по перепланировке, а также акты на скрытые работы, если таковые велись.

Кроме того, желательно (хотя и необязательно на сегодняшний момент) внести изменения в ЕГРП (Единый государственный реестр прав) и получить новое свидетельство о собственности в ГУ ФРС (ранее именовалось ГБР) с уточненными данными о площади квартиры после перепланировки.

Самовольная перепланировка чаще всего обнаруживается при выдаче технического паспорта ПИБа. На плане фиксируется факт самовольной перепланировки, в этом случае инспектор ПИБа передает информацию в  Жилищную инспекцию, которая в  свою очередь может принять решение о передаче дела в суд. Если дело дойдет до суда, нарушителя, скорее всего, обяжут на основании Жилищного кодекса РФ вернуть планировку в исходное состояние.

Цена согласований

Стоимость согласования перепланировки в  разных компаниях отличается. Например, в  дизайн-студии «Галант» она составляет (без стоимости обследования и  проектирования) от $ 900 в зависимости от сложности задачи. Срок реализации согласований  - от двух до шести месяцев.  

В  группе компаний «Отделкин» стоимость согласования начинается от 56 тысяч рублей. Компания «РСМ-Строй» просто предоставляет всем интересующимся подробную смету; общая продолжительность согласования составляет 3-4 месяца (без учета строительных работ). От заказчика требуется только нотариально заверенная доверенность.

В компаниях-застройщиках, осуществляющих для своих клиентов помощь в  перепланировке, конкретных цифр получить не удалось, так как, по словам их  представителей, цены и  условия определяются для каждого объекта индивидуально в  зависимости от  огромного перечня факторов, понятных только строителям, проектировщикам и  финансистам.